¿Qué es una cláusula suelo?
La cláusula suelo es una estipulación incluida en contratos de préstamo hipotecario a tipo variable que establece un tipo de interés mínimo, independientemente de cómo evolucione el euríbor. Esto significa que, aunque el euríbor baje por debajo de ese mínimo, el banco siempre le cobra el tipo suelo pactado.
Por ejemplo, si su hipoteca tiene una cláusula suelo del 3% y el euríbor más el diferencial da un 1,5%, usted seguirá pagando el 3% en lugar del 1,5%. La diferencia acumulada durante años puede representar decenas de miles de euros.
Por qué los tribunales las declaran nulas
El Tribunal Supremo sentó doctrina en su sentencia de 9 de mayo de 2013 declarando que las cláusulas suelo pueden ser nulas por falta de transparencia, no porque sean abusivas en sí mismas, sino porque los bancos no informaron a los consumidores de forma clara y comprensible sobre sus consecuencias económicas.
Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció en su sentencia de 21 de diciembre de 2016 que la devolución de cantidades debe ser íntegra y sin limitación temporal, corrigiendo la postura inicial del Tribunal Supremo que limitaba la retroactividad al 9 de mayo de 2013.
¿Cuánto puedo recuperar?
El importe a recuperar depende de: el capital inicial de la hipoteca, el tipo suelo aplicado, el tipo de interés que debería haberse aplicado según el euríbor de cada período, y los años durante los que estuvo vigente la cláusula.
En términos generales, una hipoteca de 150.000 € con cláusula suelo del 3,5% puede generar un exceso de pago de entre 10.000 € y 25.000 €, dependiendo de la fecha de contratación y el diferencial pactado. Algunos clientes han recuperado importes superiores a 40.000 €.
Además del principal, tiene derecho a reclamar los intereses legales sobre cada cantidad pagada en exceso desde la fecha de cada pago. Este importe adicional puede ser significativo en hipotecas contratadas hace más de 10 años.
Pasos para reclamar la cláusula suelo
1. Localice su escritura de préstamo hipotecario. La cláusula suelo suele aparecer en el apartado de "Tipo de interés nominal" o en condiciones financieras, generalmente en una caja destacada. Puede no estar claramente denominada como "cláusula suelo".
2. Calcule el importe a reclamar. Con la escritura y el histórico del euríbor, un abogado en Madrid especializado puede calcular el exceso pagado desde la contratación.
3. Reclamación extrajudicial al banco. El primer paso es presentar una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Desde 2017 existe un procedimiento específico obligatorio antes de acudir al juzgado. Muchos bancos devuelven el importe en esta fase.
4. Demanda judicial si el banco rechaza. Si el banco no ofrece una solución satisfactoria, el siguiente paso es interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia con la asistencia de un especialista en derecho bancario. Los juzgados especializados en cláusulas suelo tienen una tasa de estimación muy elevada.
¿Cuándo prescribe la acción para reclamar?
Las acciones de nulidad de cláusulas abusivas no prescriben. Sin embargo, la acción de restitución de cantidades tiene un plazo de 5 años desde que se conoce el carácter abusivo de la cláusula.
Dado que el conocimiento generalizado de la nulidad de las cláusulas suelo se produjo a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 2013 y, posteriormente, de la del TJUE de 2016, los plazos de prescripción de las acciones de restitución están corriendo actualmente. Es importante actuar sin demora.
Gastos hipotecarios: más importes que puede reclamar
Además de la cláusula suelo, si su hipoteca se firmó antes de noviembre de 2019, puede reclamar los gastos de formalización hipotecaria que le impusieron: gestoría, tasación, registro de la propiedad y, en algunos casos, parte del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha distribuido la carga de estos gastos entre banco y cliente de forma diferente según el tipo de gasto. En cualquier caso, si su banco le repercutió la totalidad de los gastos de gestoría, registro y notaría, puede tener derecho a recuperar parte de ellos.
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